法律尽职调查，是指律师事务所及律师接受委托人之委托，就委托人拟商议的商业计划或交易事项（如股权并购或资产并购），从法律角度进行审慎和适当的调查和核查，并在此基础上进行法律分析，出具尽职调查报告，为委托人下一步交易提供依据，提示交易存在风险。 房地产项目并购中，法律尽职调查是必经程序，而商业地产因其与普通住宅项目在销售和运营模式上存在差异，其法律尽职调查也存在一定的特殊性。商业地产有着资金需求量大、回报周期长、收益率高、运营管理难、退出方式少等方面的特征。相应的，商业地产并购尽职调查内容根据其不同的运营模式也有所不同。
一、商业地产项目运营模式
根据开发商对项目所有权的持有情况，商业地产项目的运营模式主要有以下三种：
（1）产权自持，开发商自持其开发物业100%，并身兼产权人、出租人、管理人三重身份，如万达广场模式；
（2）租售并举，开发商自持部分物业，剩余部分分割出售给其他投资人，约定售后回租，由开发商或第三方商业管理公司对该商业项目进行运营管理获取收益；
（3）产权出售，即开发商将商业项目分割成若干个小单元分别出售给不同的中小投资者，投资者委托第三方商业管理公司在一定期限内对整个商业项目进行统一运营管理，并获取租金收益的商业模式。
二、一般商业地产并购尽职调查的特殊性
对于商业地产项目的并购，一般由两种并购模式即股权并购和资产并购，资产并购仅需对商业地产项目本身予以尽职调查，但股权并购不仅要关注商业地产项目本身情况更要核查目标公司的股权、资产及债权债务等状况。对于一般商业地产项目并购的尽职调查其特殊性主要有以下几个方面：
（一）核查目标公司的股权状况
拟通过收购目标公司股权来取得或控制商业地产项目的，目标公司股权状况是法律尽职调查的重中之重。首先要核查目标公司股权分配情况，股东出资是否到位；其次要核查目标公司股权是否存在质押、代持、涉诉、抵债、转卖等情况；再者要核查目标公司股权转让是否有禁止或者限制条件，如股权涉及国有、集体所有、涉及改制或政策性用地等情况。
（二）核查目标公司的资产及重大债权债务状况
商业地产项目的特点之一就是资金需求量大，所以核查目标公司的资产及重大债权债务也是法律尽职调查的重点。商业地产项目涉及的资产主要是土地及在建房地产工程，主要核查拟并购的商业地产项目是否属于目标公司所有，是否存在争议等情况；对于债权债务，主要核查目标公司的重大合同、往来流水、凭证及审计情况以确定项目在地价、工程款、抵押借贷、欠薪、税费等方面是否存在重大债权债务，是否会影响本次并购。
（三）核查商业地产项目的土地状况
对于拟收购项目的土地主要核查以下情况（1）核查土地取得的背景及相关政府文件，核查是否有特殊的限制性条件；（2）土地性质、土地使用年限、土地出让金缴纳情况、土地是否存在权属纠纷，地上、地下或其空间范围内是否有其他权利人；（3）土地是否存在抵押、查封等权利限制；（4）转让该土地是否有法律上的限制或障碍；（4）土地的规划情况是否满足受让方的受让目的和需要。
（四）核查商业地产项目的定位、运营模式
商业地产与普通房地产项目最大的区别就是需要后期运营，所以需要特别核查商业地产项目的定位及运营模式，然后再根据其定位及运营模式的特点进行特殊的尽职调查。
（五）核查商业地产项目的开发现状
如目标项目尚处于开发建设阶段，需要核查项目的开发现状。1、商业地产项目前期开发需要投入大量资金，目标公司通常会通过在土地或者在建工程上设置抵押或者其他方式进行融资，尽职调查就特别需要关注项目的债权债务状况，包括已经投入资金、目前的债权债务、将来继续开发或运营的成本和收益。2、对项目的土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、工程竣工备案证明等，根据不同的阶段核查项目开发建设的合法性，对项目是否存在违法违章建设的风险进行审查。
（六）核查商业地产项目招商情况、销售情况、后期运营情况
1、商业地产项目的招商情况
商业地产后期的运营管理关系到项目收购后委托人收益的主要来源，所以应对商业地产的项目招商情况进行核查。核查内容主要包括：（1）项目招商计划书；（2）项目招商合同签署情况说明；（3）商户基本情况；（4）项目招商代理协议；（5）项目招商广告即宣传文件；（6）已签署的招商合同，审查其合法有效性，是否有不适合受让方的条款，合同修改／调整／解除条件，综合评估受让后对合同履行可能产生的影响及处理方法。
2、商业地产项目的销售情况
核查目标商业地产项目的销售情况，主要核查欲销售比例及已销售比例，销售合同中重点核查是否有售后返租的约定？是否存在违反法律禁止的约定？关于租期及租期届满续租问题的相关约定，以核查项目后期运营过程中存在的风险。
3、商业地产项目的后期运营情况
商业管理公司的运营管理能力，调查内容主要包含：（1）商业管理公司的基本情况；（2）商业管理公司人员构成及相应资质；（3）商业管理公司对目标项目作出的管理计划书；（4）是否选定物业服务企业，物业服务企业的资质证件，包括级别、服务范畴、期限、以及到期续办资质的相关条件等。
三、不同商业地产运营模式法律尽职调查的特殊性
（一）自持型和售后返租型商业地产尽职调查特殊性
1、如目标项目采用产权自持的运营模式，自持型商业地产即开发商持有商业比例达100%时只租不售模式。这种情况下，需要重点核查项目是否符合收购方的商业目的和实际收购能力，开发商的后期运营、资金回笼现状以及与租户之间的租赁合同。
2、如目标项目采用租售并举或产权销售的售后返租运营模式，即开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，由商业公司进行运营管理，并承诺每月返还一定比例租金。
在这种模式下，需要核查项目建设情况，是否已经竣工，是否存在构成非法集资的风险。另外需要核查开发商与投资者签订的房屋买卖合同、房屋租赁合同、核查开发商与经营管理公司之间的关系，开发商是否为投资者提供担保？该运营模式是否符合产权式商铺的特点，销售合同是否约定回购条款，对于租赁期限的约定，对租金收益的约定，对期满续拖问题的约定，是否成立业主大会，是否存在托管期限届满业主要求返还房屋的风险？经营管理公司与进驻商家签订的转租合同，此种分割销售的模式在当地能否为投资者办理产权登记?是否存在无法办理产权证而导致众多投资者维权的风险。
目标公司自持和散售比例，项目的后期运营管理开展顺利与否的一个重要因素是，谁对整个商业项目有控制权，所以要核查目标公司对整个商业项目的自持比例，能否达到控制项目的程度，与小业主之间是否约定统一经营管理，若将来出现业主群体性维权事件，成立业主大会或者产生诉讼，是否会有丧失目标项目经营管理权的风险。
（二）综合商业与单一商业尽职调查特殊性
综合商业指多种商业运营模式综合于同一个商业地产项目，具体包含商铺、写字楼、住宅、酒店、公寓、幼儿园等多种商业模式。单一商业指商业运营模式较为单一，仅包含其中一种或两种商业运营模式的商业地产项目。
1、对于综合商业模式的项目重点核查的有几点：（1）具体规划的商业模式有哪几种？（2）不同的商业模式所属的土地是否独立？属统一规划还是分别规划？是否存在同一种商业占据不同土地的情况？（3）商业管理公司对于不同商业模式是否统一运营管理？是否有相应资质？各种商业模式是否存在后期正常投入运营的风险？
2、对于单一商业模式的项目，主要核查项目后期运营所需要的手续、资质、资金情况，核查是否符合收购方的收购目的，以及收购以后运营管理是否存在具体实上的难度及风险。
通过对以上情况、资料信息的尽职调查，可以基本了解项目及主体的基本情况，解决其合法性及掌握目标公司的基本状况，有利于双方就此开展项目转让的实质性谈判，有理有据的确定项目转让的一些基本条件。
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